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北京文化18倍溢价“买地”,“高杠杆”进军文旅产业?

2019年10月27日 14:17来源:未知手机版

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2019年10月27日 12:10:04
来源:钛媒体

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文 | 跃幕电影,作者 | 韩墨墨

从影视行业进军文旅产业的电影公司再添一员。

近日,北京文化公告称,拟收购北京东方山水度假村有限公司(以下简称“东方山水”)100%股权,后者最核心的资产是位于北京密云区18.72万平方米的国有土地使用权,北京文化希望在这片土地上打造一个电影小镇。

然而消息出来几天后,深交所就下发了关注函。这是因为北京文化为了买地,需要支付8.4亿收购款。但是截至今年上半年,北京文化账上只剩2.18亿现金了,深交所和投资者都不禁发问:钱要从哪里来?

更何况,标的公司东方山水净资产账面价值只有4500万,北京文化超过18倍的溢价,是否合理,又是否存在利益输送?

1、

8.4亿收购案:交易对价为标的净资产的18倍

10月14日晚间,北京文化公告称,拟以自有资金8.4亿元收购北京东方山水度假村有限公司(以下简称“东方山水”)100%股权。交易完成后,东方山水将成为北京文化全资子公司,纳入合并报表范围内。

天眼查数据显示,目前北京文化旗下控股参股的公司仅有6家,除了2013-2014年期间为了转型相继将北京摩天轮、浙江星河、北京世纪伙伴三家公司纳入囊中,北京文化此后就鲜有资本层面的运作。

而这次北京文化看中东方山水最重要的原因,在于东方山水所拥有的土地资产:29块位于北京市密云区穆家峪镇阁老峪村北的国有土地使用权,使用权面积为18.72万平方米,以及向穆家峪镇阁老峪村委会租赁的约100亩租赁土地,租赁期限为30年。

北京文化买下土地是为了进军“影视+文旅”,打造首个文旅项目。根据北京文化介绍,公司将在北京市密云区建设密云国际电影文旅小镇,主要结合北京文化电影IP,打造影视主题为主的商区+酒店为核心的文旅小镇,并配套摄影棚、封神之城、多功能影院、亲子类主题乐园、明星餐饮街区、主题酒店等设施,实现公司业务延伸与产业链布局。

然而,撇除后期电影小镇的建设运营费用,单单在买地环节,北京文化就要先掏出8.4亿的真金白银。

从账面数据来看,东方山水的经营业绩并不优秀。根据公告资料,2018年,东方山水营收为0元,亏损104.35万,经营活动产生的现金流量净额为-259.24;2019年1-7月,东方山水营收为0元,亏损317.25万,经营活动产生的现金流量净额为2.91万。

截至7月,东方山水净资产账面价值为4520.40万元,然而评估值则为3.43亿元,增值率为658.69%,而最终北京文化给出的交易总价,则是东方山水净资产账面价值的18倍。

对于交易总价与评估价值之间的巨大差异,北京文化的说法是,买下东方山水不但能够完善公司产业链,发挥影视IP的衍生经济效应,而且东方山水的土地资产依山傍水,位置优渥,适合多种旅游项目开发,具有稀缺性和不可替代性。

但这样的官方解释并未能说服监管层。17日晚间深交所下发关注函,针对这桩收购案背后交易价格的合理性、交易方与公司是否存在关联关系、资金的来源和筹集计划、文旅项目的开发建设等关键问题对北京文化发出了5连问。

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